海南房地产市场的趋势判断

第一 ，2012年上半年房价比“限购”前下降了约20%。整体而言， 海南房地产企业投资进度仍然比较顺利，能够维持正常的资金运作。结合当前销售低迷的情况分析，可以判断企业的库存还在不断增加，年底海南库存住宅销售周期很有可能超过6个月。库存占用了大量资金，在短期债务不断增加、融资渠道有限的情况下，但是海南房地产市场有冬季旺销的特殊性，所以企业要等到冬季结束后才会重新制定出营销策略。20%左右的降幅是房地产企业和银行都能接受的价格调整。鉴于房地产在海南经济中的重要地位，尤其是税收的贡献，以及房地产市场对房价下跌的承受力，若房价下跌超过30%，则海南经济增长波动过大。

第二，房地产业整体经营失败几率较小。从国情看，房地产经营失败的主要原因是房地产房地产企业经营失败的主要原因是业务迅速扩张导致资产负债率上升，但海南没有这种情况。海南房地产企业整体资产负债率在60%左右，不存在过度负债，财务杠杆比率适中。虽然海南房地产业目前有四成企业亏损，但财务方面的原因是库存占用资金太多，由于市场对住宅的需求仍然旺盛，若企业调整价格策略，快速消化存货、盘活资金，财务窘境迎刃而解。

第三，房地产企业将进一步“去杠杆化”。十年来银行信贷在供给与需求两个方面支持房地产业的发展，因此，房地产业成长的历程也是房地产金融不断深化的过程。若这一轮调控能够使房地产行业进入一个可控的下降周期，发展更加理性，则“去杠杆化”将成为房地产行业调控的显著特点。从银行对海南房地产业不乐观前景的判断来看，未来房地产企业贷款将更为困难，即使能够获得贷款，贷款利率、贷款使用限制条件也较以往严格许多。可想而知，国家在今后一段时期内还将扩大房地产企业的非信贷融资渠道。