房地产是为人服务的，人口是对房地产需求最重要的影响因素。整个海南房地产市场中最重要的部分就是住宅市场，虽然农村住宅也解决了一定的居住问题，但现代化的生活方式只有在城市才能获得。就目前而言，城市住宅市场是整个海南房地产业的核心，这样城镇人口的数量对住宅需求的起到了决定性的影响。1979年，海南城镇人口占总人口的比率只有18.96% ，2003年城镇人口比率为40.53%，2013年城镇人口比率达到了53.73%。大批人口进城工作生活，首先要解决居住的问题，因此，海南房地产业过去十多年的繁荣发展离不开城镇化进程加速这一背景。
单纯的人口数字并不是影响住房需求的唯一因素。不同年龄、收入水平、职业和家庭结构的社区，即使人口总量一样，对房地产业的需求也会不同。如一个社区的人口可能都是住在公寓里的年轻人，他们负担不起高额的房价，但是又渴望有一个独立的私人空间，他们对公寓的需求就较高。而带着小孩的家庭，因为要考虑孩子的游玩空间和上学问题，更愿意住在有较大的开发空间以及较好学区的社区。对于不同的城市按年龄分组的人口构成会对房地产市场提供的产品产生影响。
此外，家庭结构和社会观念对海南房地产市场的影响也非常显著。例如，家里有一个男孩，则在孩子未成家之前为其购买一套住房就成为了家庭奋斗的一个重要目标，这也导致了城市里多套房家庭的增加，以及空置率的上升。由于现代社会，大家庭观念越来越薄弱，随着子女的成年，他们纷纷搬出去居住，父母还居住在原来的房子里，会造成居住密度的下降，同样的人口对住房的需求会增加。虽然这种影响的变化是比较缓慢的，但常常会发生突变。
