到2020年位置限购、限贷政策的推行已经整整十年了。中国房地产市场经历了一轮“行政限制+货币政策+财税政策”的全面干预，其表现为“史上最严”的调控周期。在这期间，尤其是2015~2016年，一些城市由于经济、财税等方面的压力而采取了局部、小范围的政策放松，但是交易的快速回暖甚至“过热”往往导致调控政策迅速收紧、加码。
在中央定调“房住不炒”的大背景下，地方“因城施策”调控的空间越来越小，过去社会对“短期经济数据下滑将导致调控放松”的预期逐步落空，地方政府和房地产企业经历了从“紧张恐慌到倍感压力，从兴奋期待到失落，从麻木适应再到振作转型”的心路历程。从这个意义上说，“城市市场分化加剧”“行业集中度提高”“多元化经营”“新产品和商业模式创新”成了百态市场的四个主题词。
中国房地产业在2019年内、外部环境发生了深刻变化：
一方面，中国对外贸易摩擦加剧，对宏观经济运行、资本市场发展、就业和居民收入等方面产生了不利影响，导致经济“三驾马车”进出口、社会固定资产投资、居民消费等方面面临下行压力。
二是年中“不以房地产为短期经济刺激手段”提出之后，市场预期趋于统一。从"银根"看，银行中长期社会贷款比重持续下降，房地产银行贷款和信托融资政策迅速收紧，房地产投资增长放缓，中小开发商融资难的问题显现；从"地根"看，随着城市开发边界等"三线"的划定，大城市正在全面加速进入收缩、内涵化的发展阶段，《土地管理法》修订对土地制度进行改革，推动农村集体建设用地入市，为构建城乡统一的建设用地市场迈出了关键的一步。
今年年初，调控“松绑”的市场预期一度高涨，2019年4月19日政治局会议着重强调“房住不炒”的“一城一策”，以“稳地价、稳价格、稳预期”为目标，集中力量防范和化解房地产市场风险，加快推进长效机制建设，着力保持房地产市场平稳健康发展，已成为中央及各地房地产市场调控政策的总思路。年内，调控政策的频度达到历史最高水平。根据中房智囊团的统计，
自2020年以来，全国共发布595个房地产调控政策，比2018年增加了35%。19届四中全会对中国未来发展和建设的体制框架作出了战略安排，房地产行业的调控体系正在加速形成，以“房住不炒”为原则，“因城施策”为策略，“长短结合”为策略。通过对2020年政策思路和要点的梳理、剖析，为2021年的调控政策导向提供预期参考。
