新春伊始，印力协同控股股东万科地产回收凯德20个购物广场，拿到商业房产行业的企业并购股票大单，变成业内关心的聚焦点。但此外，全国各地许多商业房产依然运营萧条，领域分裂比较严重。在一二线城市商业房产去产能工作压力仍存，三四线城市商业房产盈利不够，传统式商业业态增长速度变缓的状况下，将来商业房产的市场前景怎样?什么转型发展途径将受青睐?在近日举办的全国各地商业房产本年度态势剖析大会上，这种难题引起了业内人员的热情探讨。
不“变”就沒有生路
做为商业房产的一大主阵地，百货商店领域的冷热，对商业房产的形势水平危害非常大。“就2017年的销售市场态势而言，百货商店商圈展现转暖征兆，不断四年至5年的销售业绩下降早已停止，中国许多 百货商店公司完成了盈利、市场销售双增长，下降的发展趋势早已扭曲回来。”北京王府井(600859,股吧)百货商店(集团公司)股权有限责任公司内贸部科长曹世斌告知经济发展日报-新华网新闻记者。销售业绩翻转归功于一个“变”字。以往一年，许多传统式商业服务在电子商务的施压下渐渐地缓过劲来，商业房产公司竞相转型发展，新商业模式五花八门，领域內部持续融合大转变。我国商业服务协会副理事长、中华全国总工会商业服务网络信息中心负责人王耀觉得，百货商店业绩增长的关键缘故取决于提升了食品销售，中高端家电、珠宝首饰和护肤品都获得了不错的销售总额，突显了自身的优点类目。“2017年商业房产销售市场较大 的特性便是变化快，持续发布新的物品。”王耀说。商圈的重新排列和商业服务新项目的升級更新改造变成2017年商业房产的关键标识。据联商网大数据中心统计分析，2017年总量更新改造的商业服务新项目(包含百货商店转型发展、改名再开、调节升級等方式)超出30个，稍高于2016年，关键以三万平米至五万平米新项目为主导。例如，北京市(新楼盘)西单大悦城9层历经更新改造后，发布了第一条主题街区——样街，集聚了大拇指双翘板、电子竞技高新科技、网络红人减肥奶昔等数十家店面，多样化的商圈组成与敞开式的功能分区设计方案，取得成功吸引住了大量年青消费者。
相比于电子商务的方便快捷，感受变成线下推广商业服务体的关键武器装备。许多购物广场下手升級传统式商圈，家中体验型商圈、亲子游类商圈慢慢遭受热烈欢迎，影院、运动健身会所、游戏厅、美容养生、少年儿童职业体验、儿童娱乐等体验型商圈在购物广场里获得了迅速发展趋势。
伴随着网上总流量增长速度变缓，线上与线下商业服务的联络也日益密不可分。“当今，网上总流量早已碰到短板，如同飞机场沒有油了必须直升机停机坪一样，线下推广公司便是直升机停机坪，如今一些网上公司回收线下推广公司是必定发展战略。线下推广往网上走，网上往线下推广合理布局，新零售发展趋势是现阶段许多 公司所追求完美的。”北京市物美商业集团有限公司有限责任公司首席战略官于剑波说。
三四线城市是将来机遇
商业房产经历了很多年的跑马圈地以后，供过于求和单一化已是突显难题。在一二线城市的购物广场趋向饱和状态、市场竞争激烈、成本费飙升的态势下，业界觉得三四线城市是将来5年至十年内商业房产的机遇，许多使力商业房产的房地产商，也早已将眼光看向了三四线城市。以万达广场为例子，2017年开张的51个新项目中，三线以及下列大城市开张的新项目高达25个，占有率近50%。
针对商业房产来讲，三四线城市商业服务合理布局和人口数量状况全是促进其发展趋势的有益要素。数据信息显示信息，现阶段三四线城市的人口数量占全国各地城镇人口的53%，但购物广场仅占全国各地的16.5%。伴随着城市化进程的发展趋势，三四线城市人口总数还将提升，且伴随着城市化进程，住户的收益、消费力及其对生活质量的规定都是会随着提高，这将给三四线城市的商业服务开发设计出示助推。
“2017年大家回收了很多凯德的购物广场，关键集中化在三四线城市，当今北京市、上海市(新楼盘)的商业房产总量早已很少了，大家将来会更关心具备发展前景的大城市。”印力集团西区总经理刘东说。事实上，新一轮的“跑马圈地”商业竞争早已在三四线城市间拉响。据不彻底统计分析，2017年至今，包含新城控股、新华商业服务、凯德、万达广场等商业服务地产开发商集团旗下大中型商业综合体新项目集中化在三四线城市落户口。
尽管三四线城市遭受公司热捧，但也应注意到销售市场隐藏的风险性。“销售市场非常大，可是盈利非常薄。三四五线城市基础沒有技术专业房地产商，运营人不明白商业服务，做起來十分难。假如管理方法不足细致，房地产商就沒有盈利。”宁波市中国太平洋(601099,股吧)恒业控投有限责任公司老总胡敏杰告知经济发展日报新闻记者。
连通金融业安全通道才有发展方向
“房地产公司如今都会拼市场销售，而将来要比拥有物业管理总数和品质，从土地资源提供的状况看来，许多 房地产新项目之后只有拥有。要想经营得好，商业房产的金融业化便是关键发展方向。”华润置地有限责任公司华北地区战区商业房产服务部经营副主管魏岭表明。
当今，一二线城市商业房产日渐饱和状态，进到存量时代，但总量商业房产沉定了很多的资产，不利公司的髙速资金周转，愈来愈变成公司产业化的阻碍，一些公司刚开始积极推进将完善的商业服务物业管理推行财产化管理方法。有专业人士乃至觉得，商业房产如果不连通金融业安全通道，将来的发展趋势就沒有发展方向。
2017年，深圳市(新楼盘)益田假日城市广场财产适用专项计划创立，变成上年第一个证券化商业服务新项目。家居家具大佬红心美凯龙即日起二间百货商城资产证券化，并在我国进行类REITs方案;印力立减CMBS(商业服务不动产抵押借款适用证劵)“金投-印力深国投城市广场信托受益权财产适用专项计划”进行开设;中国立减商业街区类REITs“重科吴国-新建元邻里中心财产适用专项计划”在上海证券交易所获准……
在其中，REITs做为房地产金融自主创新的关键方式，遭受商业房产公司的青睐。说白了REITs即房地产融资基金投资，根据集中化项目投资于可产生收益的建筑项目，比如购物广场、办公楼、酒店餐厅及服务项目式住房，以房租收益和房地产业增值为投资人出示按时收益。
大家都知道，房地产业是资产密集式领域，具备项目投资时间长，投资总额大的特性，一般大家难以参加大中型房地产业及大型商场项目投资。具体运作的結果是房地产业投资人及房地产商的集资款来源于比较严重受到限制，一般投资人也少了一个关键的投资渠道。高和资本资产业务部副总裁王坤表明，我国现阶段有10万亿元经营规模的商业不动产销售市场，假如将这种总量根据证券化方式提高其流通性，能够协助公司更高效率地运用资产，一旦营销推广起来，商业房产布局有希望产生根本变化。
