商住楼是当今社会发展的一大消费市场，文中就对于选购商住楼在合同书中非常容易产生纠纷案件和毁约的难题，给众多买房者在签署房产买卖合同书时提示下列的留意点，仅作买房者签订时参照，一起来看一下。
一、查询房地产商的法律主体是不是合理合法
1、查看房地产商是不是有合理合法、合理的企业营业执照，且是不是具备商住楼开发设计、市场销售的业务范围。
2、查看房地产商的房地产开发公司企业资质证书。不具有开发设计资质证书或开发设计资质证书过期或已被依法取缔的公司不可以做为出售人和买房者签署《商品房买卖合同》，违反者签订的无效合同。
3、查明出售人和房地产业房地产商是不是同一行为主体，即出售人是不是有权利出售已经市场销售的房地产。
二、查验房地产商的五证正本是不是齐备
1、《土地使用权证》
《土地使用权证》应以转让方法获得，土地划拨和集体用地均不可开展房地产开发。
2、《建设用地规划许可证》
它是施工单位在向土地规划单位申请办理征用土地、土地划拨前，经城市规划建设行政部门主管机构确定项目建设位置和范围合乎城市规划建设的法律规定凭据，是施工单位商业用地的法律法规凭据。
3、《建设工程规划许可证》
房地产商要是没有获得该有效证件，依照《城市规划法》，其开发设计新项目是违反规定的，未来没法获得房产证。
4、《建设工程施工许可证》
该有效证件是申请办理房屋所有权证的必需要素，沒有该证，买房者没办法获得不动产登记证。
5、《商品房销售预售许可证》
该有效证件是房地产商对外开放市场销售商住楼合理合法证明材料，沒有获得该有效证件，房地产商不可对外开放市场销售商住楼。留意有效证件注明的房地产商与房产买卖合同书的出售人是不是为同一行为主体；留意该有效证件是不是包括所要选购的新楼盘；检查该有效证件是不是存有借于、冒充别人许可证书的情况。
三、商住楼的基本情况
买房者除承诺楼高、总面积、构造等基本情况外，还理应核查合同附件应附房屋平面图与房地产商楼盘销售材料详细介绍的是不是相一致，此外应承诺商住楼若达不上合同书承诺的规定房地产商应担负的合同违约责任。
四、支付方式及限期
买房者挑选一次性支付的，留意注明支付時间；挑选分期还款的，留意写清每一期支付的额度与限期；挑选金融机构住房贷款支付的，注明首付款的支付日期及金额、借款的折数与期限。
此外，在承诺买房者贷款逾期支付的合同违约责任时，买房者应留意承诺的义务如贷款逾期限期、违约金比例要与房地产商贷款逾期拿房的贷款逾期限期、违约金比例相对性等。
五、总面积差别解决
针对商住楼这类独特的产品，理应容许合同书承诺的总面积存有出现偏差的原因，可是出现偏差的原因不可超出有效的范畴，法律法规为合同书承诺总面积的3％。在签署商住楼订购合同时，买房者应留意房地产商对总面积出现偏差的原因的承诺解决方法。
六、“不可抗拒”的了解与定义
买房者留意合同书中“销货方遇不可抗拒造成 贷款逾期拿房，不负责任”条文的描述。中国法律、政策法规要求的“不可抗拒”就是指不可以预料、难以避免并不可以摆脱的客观条件，如地震灾害、洪水灾害、战事等。
七、交货的商住楼应具有的标准
工程建设经工程验收达标；获得法律法规、行政规章要求理应由整体规划、公安边防、环境保护等单位出示的认同文档或准予应用文档；用电量、自来水、用气、路面等具有商住楼一切正常应用的基础标准；承诺在要求日期限内未做到承诺标准的解决条文。
八、贷款逾期拿房的合同违约责任
买房者应留意以下几个方面：1、贷款逾期状况的日数不适合太长，一般应以贷款逾期90天做为终止合同的根据；2、违约金比例最少与买房者贷款逾期交货购房的钱的违约金比例相对性等；3、承诺贷款逾期后买房者保存终止合同的支配权。
九、工程变更
承诺因工程变更的缘故造成 买房者退房流程的，房地产商在退回所买房者购房的钱外，对买房者的损害赔偿不适合过低，最少按不可以小于买房者买房贷款年利率的规范付款买房者贷款利息。
十、支配权确保
买房者留意房地产商是不是已经将与合同规定商住楼相关的土地使用权证及新建的商住楼开展质押或售予别人的状况申明在合同书中，并承诺房地产商的合同违约责任。
十一、装饰设计、设备标准
室内装修、机器设备配件的內容理应尽可能确立、实际。按《消法》的相关要求，房地产商如未做到承诺标准，是要“二倍赔付”的。那样的处理方法从房地产商的视角而言一些过度严苛，提议承诺为：“经彼此选中的评定单位确定后，由出售人到有效的期内修复到承诺规范，或赔付价差。”
十二、产权登记
将申请办理所有权资格证书的标准和限期开展承诺，并要承诺房地产商的合同违约责任。如因房地产商的缘故在承诺的期限内没法办完不动产登记证，而且贷款逾期到一定時间后，买房者有权利消除买房合同。另外无论是不是终止合同，开发设计产均应担负的一定的合同违约金，且不适合过低。
十三、质保义务
承诺房地产商按《住宅质量保证书》服务承诺的內容担负相对的质保义务。
十四、房屋、住宅小区的命名权及平屋面、外墙面砖的使用权及所有权
应确立承诺“房屋、住宅小区的命名权”在住宅小区拿房以前由房地产商保存该项支配权（由于这时由购房人或小区业主履行该项支配权都不实际），而在拿房以后归住宅小区的小区业主机构；而交货后的商住楼外墙面砖、平屋面使用权、所有权一律均归购房人。
十五、合同违约责任的对等难题
在签署商品房买卖合同书中，一些房地产商会列举相关买房者合同违约责任的严苛条文，而却想方设法绕开卖家合同违约责任的承诺；或虽承诺了买卖方的合同违约责任，但彼此的合同违约责任承诺不合理、不对等。在签署商品房买卖合同书时，买房者应规定在合同书中确立卖家的合同违约责任及损失赔偿的计算方式，并要留意所承诺的彼此合同违约责任一定要公正和对等。
十六、留意房地产商填完的补充条款
如今的买卖协议，一般都是有房地产商添加补充条款，这种补充条款通常全是对房地产商有益而买房者签订合同时沒有留意看的。对于此事，提议买房者用心阅读文章，若有质疑，能够挑选变更；如变更不了，彼此又没法达到新的让步，还比不上不签。
最终提议买房者签订合同时，最好是求教刑事辩护律师开展具体指导，由于商住楼消費终究是家中的大宗商品消費，以保证 本身权益获得更强的维护保养。
