海南三亚房地产业发展现状、问题及对策研究。
房地产业作为国民经济的基本承载体，已经成为现代社会经济体系的重要组成部分，其产业链长，关联度大，动力强，兼具投资和消费双重功能，对扩大内需、促进消费、促进经济增长、保持经济社会稳定等有着极其重要的作用。近年来，三亚作为全国唯一的热带滨海观光城市，拥有良好的自然资源和理想的人居环境，吸引岛内外游客投资职业，房地产业发展迅速，已成为经济中所占比重大、经济增长贡献突出、财政收入增长的重要来源，是推进三亚经济发展的支柱产业之一。在快速发展过程中，房地产业对经济增长的影响很大，房价增长过快等急需解决的问题。本文在整理第三次经济普查及相关资料的基础上，分析三亚市房地产业发展现状、存在问题，提出相应对策，促进房地产业健康稳定可持续发展。
1、海南三亚房地产业发展现状。
海南三亚房地产业的发展时间虽然不长，但与国内其他城市相比，三亚自身具有独特的优势和海南国际旅游岛建设政策，房地产业不断成长，成为推进三亚国民经济增长和财政收入的重要支持。
(一)企业数量和员工数量不断增加。
据经济统计，2008年底，全市共有586家房地产企业和10834名员工。其中房地产开发企业385人，员工6354人到2013年底，全市房地产企 业666人，员工17849人，比2008年增加80人和7015人。其中房地产开发企业共250家，比2008年底下降35.1%，减少135家，但员工达到9548人，人数增加3194人，比2008年增加50.3%。可见，房地产业已经逐渐成为拉动我市劳动力就业的重要力量。
(二)投资规模不断扩大。
近年来，海南三亚房地产市场的快速发展促进了房地产开发投资的大规模投入，房地产开发投资的规模呈直线增长趋势。2008年全市房地产开发投资额为76.18亿元，占全社会固定资产投资比例50.3%的2013年达到302.72亿元，增加226.54亿元，占全社会固定资产投资比例57.8% ，增加7.5个百分点，2008-2013年三亚房地产开发投资年平均增加42.6%。由此可见，房地产开发投资仍是拉动固定资产投资的重要力量 。
(三)建设规模迅速增长。
据统计口径资料显示，2013年三亚市房地产施工面积从2008年的400.8万平方米上升到1216.6万平方米，增加了815.8万平方米的住宅新开工面积从2008年的137.7万平方米上升到2013年的373.9万平方米。房地产开发规模的扩大不仅提供了大量的库存室，也成为推动三亚市房地产开发投资发展的重要支持点。
(四)土地一级市场开发增长明显。
近年来，由于三亚房地产业的发展，三亚土地一级市场开发增长率明显，2004年全市土地转让仅11.44万平方米，成交额1.71亿元，2005 年全市土地转让面积迅速上升到82.09万平方米。到2008年为止，三亚市的土地转让面积均在100万平方米以下，从2009年开始进入100万 平方米的阶段，特别是到2010年为止，由于海南国际旅游岛的建设效果，城市化的建设加快了对土地的需求。2011年三亚土地转让面积突破230万平方米。从2009年到2011年，三亚商服和旅游用地转让257.71万平方米，住宅用地转让162.23万平方米，土地一级市场开发势头 迅猛。从2012年开始，由于国家控制房地产市场，为了保持房地产市场稳定健康发展，三亚土地供应开始放缓，2013年全市土地转让面积比去年减少36.6%。受客观因素影响三亚市土地供应放缓，到2013年土地转让面积仍保持快速增长，反映了我市房地产业发展迅速。
2、房地产业对三亚市经济发展的影响分析。
房地产业具有产业链长、关联度大、驱动力强、投资与消费双重功能兼备，对扩大内需、促进消费、促进经济增长、保持经济社会稳定等具有极其重要的作用。近年来，房地产开发投资已经成为拉动三亚地方经济增长的重要引擎，对其他相关产业的发展产生了很大的促进作用。(详见政府网站数据)
3、三亚市房地产业发展存在的问题。
在三亚房地产业的发展过程中，房地产业对经济增长的影响很大，房价增长过快，产品结构单一等需要解决的问题，制约了三亚房地产业的健康持续发展。
(一)房地产业占经济比例过大。
近些年，三亚房地产业对地方经济的作用极为明显，而且占有经济总量的比重也很大，在促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持经济持续快速健康发展的有力措施的思想指导下，三亚市房地产业发展迅速，逐渐发展成三亚经济发展的重要支柱之一。三亚市房地产开发投资从2008年的76.18亿元增加到2013年的302.72亿元，约增加了2.97倍。在全社会固定资产投资中，近80%是社会投资，仅20%是政府投资 ，基础设施建设领域投资项目较少，而房地产开发投资占全社会固定资产投资的一半。从近年来的发展来看，三亚市房地产开发投资确实扩大了内需，带动了经济发展，但与此同时，对经济发展的负面影响也越来越明显。根据2018年房地产数据分析，比2013年整体翻了一番。
(二)房地产业对土地资源的消耗越来越激烈。
由于三亚房地产业的快速发展，对三亚市土地资源的消耗也日益加剧。目前，三亚每年批准建设用地约100公顷，许多农用地已改为建设 用地，如海坡田洋、妙林田洋逐渐消失，小产权室非法开发建设用地，可利用土地资源不足。首先，土地资源消耗过快，给城市未来发展带来巨大危险。三亚市有代表性的地方三亚湾、亚龙湾、大东海等市区附近的一线景点几乎全部转让，几乎开发完毕。房地产开发要消耗大量不再生的土地资源，进一步占领城市未来生存发展的空间二是难以支持三亚经济的进一步发展。由于房地产开发是土地资源的一次性占有，开发结束意味着该土地的开发价值不再存在三是土地资源的利用效率低、初级，三亚独特的资源和土地价值没有得到很好的表现。主要购买低端房地产的岛外消费者进入三亚，在促进三亚经济发展的同时，也带来了增加城市公共资源和生态环境负担的负面影响，普通商社住宅用地的大量供应和低端房地产项目的发展，热带滨海旅游城市这一奇怪资源的价值得到充分体现，城市后劲不足。房地产业供地规模过大，同时也意味着发展旅游、现代服务业等产业的土地资源越少，不利于形成合理可持续发展的产业布局。
了解三亚房地产产业相关概念和发展环境，分析中国三亚房地产业规模和消费需求，重点分析中国三亚房地产业市场运行情况，最后分析中国三亚房地产业面临的机遇和发展前景。如果你想对中国三亚房地产行业有一个系统的，或者想投资这个行业，这份报告将是你不可或缺的重要工具。
本研究报告数据主要采用国家统计数据、海关总署、问卷调查数据、商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局和市场调查数据，企业数据主要来自国家统计局规模企业统计数据库和证券交易所等，价格数据主要来自各种市场监测数据库。
三亚是适合旅游和居住的好地方，这个特征，三亚成为投资的热点城市，房价当然也不低。而且目前三亚楼市发展十分稳定。因此，大多数专家分析三亚房价趋势，认为三亚房价稳定，不会暴跌。
由于三亚气候宜人的特殊性，主要是养老、假期需求性多，这种类型的购房者几乎来自岛外，房价上涨过高，整体比例上升不平衡，不符合经济发展规律，当然政府也不放任。
2018年以来，面对海南建省经济特区30周年和建设自由贸易区(港)等好消息带来房价上涨压力，海南实施全球购买限制，坚决防止房地产投机行为。2018年海南房地产市场运行稳步下降，商社销售面积和销售额比去年同期下降，部分市县销售面积和销售额减半。
2016年北方多云，很多客户去海南买房，热闹海南楼市。2016年海南商社销售面积1508.53万平方米，增长43.4%，销售额1490.20亿元， 增长51.6%。2017年海南商社的销售面积创历史最高纪录，比去年分别增加了52.0%、82.1%。2018年海南全球限制购买，许多外国人失去 购买资格，商社销售下降。商社的销售面积为1432.25万平方米，比去年下降了37.5%的住宅销售额为2083.29亿元，下降了23.2%。
数据来源:中商产业研究院大数据库。
具体来说，2018年除三亚和洋浦外，大部分市县商社的销售面积比去年同期下降。洋浦比去年上升幅度最大。三亚销售面积244.79万平方米，比上年增长14.5%。海南候鸟老人对三亚情有独钟，据海南省政协官方调查报告，三亚候鸟人口占全省候鸟人口的24.9%。海口销售面积393.32万平方米，比上年减少28.4%。另外，琼海市、万宁市、陵水县、五指山市、屯昌县、琼中县、保亭县、东方市、临高县、乐东 县、昌江县房地产受到严重损害，销售面积比上年减少50%以上，其中五指山市销售面积比上年减少5.41万平方米，比上年减少80.8%。
在销售额方面，只有三亚市、定安县、白沙县、洋浦商社的销售额比去年同期增加。2018年三亚商社销售额601.37亿元，比上年增长9.1%。海口商社销售额520.49亿元，比上年减少21%。五指山市、琼中县、保亭县、东方市、乐东县商社销售额比去年减少50%以上，其中乐东县商社销售额最大，比去年减少77.7%。
4、投资下降压力大，房地产管制有效。
2019年第一季度三亚市投资与房地产运行分析。
第一季度受房地产管制政策、投资大项目不足、春节假期等诸多因素影响，第一季度项目进展缓慢，新开工项目减少，投资量不足，我市固定资产投资和房地产销售大幅下降。1~3月，我市固定资产投资下降40.9%，比上年同期下降65.3个百分点的住宅销售面积51.04万平方 米，比去年下降44.9%。
5、投资和房地产运行的情况。
(一)固定资产投资明显下降。受宏观规制政策、春节假期、征地拆迁制约和大项目拉动不足等多方面因素的影响，我市固定资产投资明显下降。1~3月，我市固定资产投资减少40.9%，完成年度计划的16.1%，比顺序时慢8.9个百分点。其中，房地产开发投资下降51.2%，其他 投资下降26.0%。
从产业投资结构来看，第一产业投资比去年减少21.4%，第二产业投资比去年减少21.9%，第三产业投资比去年减少41.1%，第三产业占全 市投资总量的比例达到98.56%。
从各区投资进度来看，海棠区完成年度规划21.4%；吉阳区完成年度规划20.6%；天涯区完成年度规划13.4%；崖州区完成年度规划7.7%； 育才生态区完成年度规划3.4%。
(二)十亿元以上大项目拉动力减弱。作为推动我市固定资产投资发展的主要动力，我市计划总投资10亿元以上大投资项目的投资建设力度比往年减弱。1-3月，我市计划总投资10亿元及以上投资项目160个，仅完成投资80.96亿元，其投资比例从去年的68.3%下降到61.5%，下 降6.8个百分点。其中，今年累计投资超过2亿元的项目只有9个，比去年同期减少了9个。
(三)房地产开发投资下跌幅度持续扩大。我市严格执行房地产管制政策，逐渐减少经济对房地产业的依赖，房地产开发投资大幅下降。1~3月，我市房地产开发投资比上年同期减少51.2%，减少率比去年同期高52.9个百分点。其中，房屋投资下降51.3%；写字楼投资下降67.5%；商业营业用房投资下降20.2%；其他投资下降62.3%。
(四)固定资产投资资金来源明显下降。1-3月，在所有固定资产投资资金来源中，今年的财务资金来源总额为289.88亿元，同比下降58.7%。其中，去年年底剩馀资金为129.68亿元，比去年同期减少59.2%的今年资金来源为160.20亿元，比去年同期减少58.3%。今年资金中，国内贷款20.56亿元，比上年减少33.6%的自营资金67.68亿元，比上年减少46.6%的其他资金来源20.14亿元，比上年增加30.5%。投资资金来源不足对投资项目进一步开发投资建设或投资意愿造成一定影响。
(五)自由贸易区(港)集中开工投资不足。1~3月，我市服务自由贸易区(港)建设集中开工的86个投资项目共完成投资12.76亿元，占全市固定资产投资9.7%，完成年度投资计划的20.2%，比顺序进度低4.8个百分点。其中，计划总投资1亿元以上的投资项目34个，1~3月完成投资10.79亿元，计划总投资500万元至1亿元以下的投资项目52个，1~3月完成投资1.97亿元。
(六)控制政策效果明显，住房销售形势下降。受控制政策的持续影响，房屋交易量持续下降，符合房地产控制政策的期待。1-3月，我市 房屋销售面积51.04万平米，同比下滑44.9%。考虑到政策规制环境强劲、银根持续紧缩等多方面因素，全市商社的销售市场将继续下降。
6.工作建议。
(一)做好我市自由贸易区(港)集中开工项目投资跟踪服务。对于最近我市自由贸易区(港)建设集中开工的三批投资项目，积极进行投资项目入库跟踪统计服务，确保开工项目投资及时统一。
(二)推进政府投资项目开工建设。政府投资作为固定资产投资的重要组成部分，在我市房地产业受到管制政策的影响的情况下，推进全市固定资产投资的发展尤为重要。必须持续加大推进政府投资项目建设。尤其是涉及征地拆迁赔偿的项目，建议市政府督促有关部门加快解决项目土地、规划、环评、施工许可证等问题，提前开工建设，计入投资统计。
(三)推进项目建设，提高招商工作能力。投资大项目对拉动我市投资增长有很大的拉动作用，大项目投资增减直接关系到整个固定资产投资方向，应采取措施确保大项目有序推进建设。另外，要加快重大项目的招商、储备，集中力量规划具有一定规模、符合产业结构调整方向的大项目，进一步加强民间投资对经济增长的推动力。
(四)规范房地产市场交易行为。从近年来我市房地产市场销售情况来看，受房地产管制的影响，房地产销售量明显下降，房地产市场受到一定程度的影响。应注意避免房地产管制政策的交易行为，避免住宅企业之间不合理的竞争和住宅中介不合法的行为，确保我市房地产市场稳定健康发展。
