海南房地产产业政策及其立法的不足

( 一 ) 产业政策立法没能很好地把握 房地产 业发展客观规律

房地产 业作为宏观经济运行的独立产业部门，遵循着市场经济客观发展规律。 房地产 是国民经济运行的基础和主导产业，是国民经济运行的基本条件和物质载体，是经济和社会发展的必要生产和生计手段。因此，海南的经济建设、各行各业的繁荣发展和城市规划建设必须以 房地产 业的发展建设为先导。然而在海南建省初期，由于忽视 房地产 业作为基础、先导产业的特性，没有对产业发展制定相应的产业政策，造成投入 房地产 业的大量资本，由于缺乏正确的政策立法引导而最终引发 海南房地产泡沫 的发生。在 海南房地产泡沫 后的 房地产 处置阶段， 海南房地产 产业政策侧重于住房制度改革和保障房建设，忽视了 房地产 业在经济发展中的巨大潜力，未能充分发挥其在自然资源和环境方面的优势，抓住时机大力发展 房地产 业。在“八五”计划、“九五”计划中均将 房地产 业列入建筑业发展规划，“十五”计划对 房地产 业的规划以深化住房体制改革和加快处置积压 房地产 为主要内容。直到“十一五”规划纲要中才提出了旅游 地产 概念，有关 海南 房地产 业发展政策开始制定，但仍缺乏清晰、具体、长远的发展定位。

( 二 ) 海南 房地产 业内部次级产业( 行业 ) 发展不平衡

房地产 业是集 房地产 开发、经营、营销、物业管理、中介服务、咨询服务于一体的综合性产业。 房地产 产业政策立法在促进产业发展的同时，没有充分促进产业内部各产业协调均衡发展。表现在过分重视 房地产 主导产业的培育与发展，忽视物业管理服务业、中介行业、咨询评估业的转型升级发展。如旅游 房地产 业相比较传统的住宅产业，一个显著特征在于配套设施的完善与物业服务品质的提升。旅游 地产 项目除了为客户提供完善的生活设施外，还应为客户提供休闲娱乐、体育健身等活动场所，物业管理服务满足休闲度假生活需要，而发展水平落后的物业管理服务仅满足于提供门卫、楼道保洁等物业服务，显然不能适应旅游业物业管理行业对物业管理服务的需求，业主无法感受到休闲 旅游地产 的优质物业服务。

（三） 海南 房产 产业政策立法后评价滞后，立法效果不理想

海南 房地产 产业政策立法涉及利益主体众多，调整法律关系复杂，在法规制定实施后的一定时间内应当及时开展立法效果评估工作。然而个别法规在实施过程中实施效果不理想，难以达到预期立法效果，而相关立法后评估工作开展滞后，给 房地产 业发展带来一定的隐患。比如海南城乡规划立法《海南经济特区城市规划法》自1995 年颁布以来，直到 2009 年《海南省城乡规划条例》的出台，这十多年来法规实施过程中没有进行立法后效果评估。在法规实施过程中出现了公众对违法建筑认识不清，个别 海南 房产 企业在 房地产 开发过程中违规变更规划，相关职能部门对自身执法职责不明，对违法建筑处罚周期过长，整治手段不健全，缺乏必要的惩治违法建筑配套法规等情况，法规实施效果不理想，造成了海南省内各市县大量违法建筑的出现，为 房地产 业的发展带来一定的隐患。