海南房地产乱象：土地产权制度存在的重大瑕疵

     在 海南 ，土地产权制度带有非常浓厚的计划经济遗存，它与需要产权( 包括交易权 ) 明晰的现代市场经济存在越来越严重的不匹配。 海南 现有土地产权制度涉及土地性质、土地用途以及土地使用权获得的类型。

     海南 的土地性质分为: 国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权、土地他项权利等。土地用途构成 海南 土地产权的重要组成部分。 海南 土地用途主要有: 商业用地、工业用地、教育用地、城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地等。土地使用权获得类型 : 国有土地使用权获得主要有划拨、出让、入股、授权经营或租赁等类醚集体土地使用权主要有荒地拍卖、批准宅基地、批准拨用企业用地、农用地承包、集体土地入股等类型。不同的土地使用权获得类型往往对应不同的使用权交易限制。但是在实际操作中，相关利益主体往往有能力通过种种技术突破本来就不当的诸多管制。例如，本来是国有划拨土地，不允许商业性交易，但常常被用来建造物业向外长期出租，用于商业，达到变相土地使用权转让的目的，如此等等，不一而足。

     海南 土地产权制度最大的两大缺陷在于: 政府垄断土地用途变更权往往用它来谋取巨额地租差异 ; 农村集体所有土地本来属于全体村民，但是在实际中确是产权主体不明、产权界限不清、产权残缺等内在缺陷，加上公共体系的诸多弊端，导致农民利益没有保障并受到严重侵害，农村集体土地成为一块被乡村两级组织和官员 ( 与投机商人勾结 ) 大肆侵蚀的“准公共地”。很多时候，以上两者的叠加，构成地方政府以及官员谋取巨额租金侵害相关主体利益的丰裕矿藏。这也是导致 海南 房地产市场诸多乱象的最重要制度根源。