住房过滤理论是“一手房过滤成二手房”，它的快慢取决于居民收入水平和住房的内在价值。住房过滤理论认为造成二手房形成的原因有二：
第一，不同收入水平是形成二手房的外部原因。二手住宅是指在进行了一手房交易后，又进行了二手房交易的房产，形成的前提条件是高收入家庭为了提高生活质量而放弃了现有的住房，中等收入家庭为了提高生活质量也放弃了原有的住房，低收入家庭也同样放弃了高收入家庭的高层次住房，从而导致了二手住宅的产生。
二是房屋持久性是二手房形成的内在原因。住房过滤理论认为，二手房产生的原因在于其生命周期内内在价值的变化，而这种变化是由住房的持久性所致，持久性使住房折旧，但与一般的商品不同，二手房的折旧仍可继续使用，也就是说，随着房屋的老化，房屋的价值下降，高收入阶层会去新建房屋，而老房子则被过滤到低收入家庭。
住房过滤这个过程明确了二手房与一手房的关系。第一，一手房是二手房的基本来源。在过滤工艺的保证下，二手房有了稳定的来源。总的来说，二手房需求有安置型需求、实用型需求、舒适型需求，其中舒适型需求是一手房的主要需求，实用型需求和安置型需求是二手房的主要需求，同时由于各阶层需求的升级，也不断有二手房涌入市场。所以一手房是二手房的根本来源。
第二，二手房市场是一手房的后期市场运作平台，两者共同构成了正常的房地产市场，形成了房地产消费的梯次结构。当前房地产市场发展中，一手房市场是整个市场的主体，但由于受土地供给的限制，房地产供应相对充裕，二手房市场逐渐成为市场主体。二手房成交量在一线城市已超过一手房，二手房已成为一线城市房地产市场的主体。
