海南生态资源和整体规划厅
关于做好《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》
《海南省农村土地征收试点办法》《海南省农村宅基地管理试点办法》的通告
各市区、县、彝族自治州党组、市人民政府，省农村土地承包体制改革试点领导组领导小组：
《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《海南省农村土地征收试点办法》《海南省农村宅基地管理试点办法》早已省农村土地承包体制改革试点领导组核准，现予下发，请阅签。
海南生态资源和整体规划厅
2019年11月28日
(仅作积极公布)
海南农村住宅管理方法示范点方法
第一章 总 则
第一条 为推动海南农村住宅体制改革，健全农村宅基地管理方案，推动农村土地承包节省聚合运用，依据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》(琼农土地资源改〔2019〕2号)等相关法律法规及有关现行政策要求，融合省内具体，制订本方法。
第二条 省内行政区内执行农村住宅体制改革示范点的，可用本方法。
第三条 本方法所称农村住宅,就是指乡村群众用以修建住房以及日常生活附设设备的全民所有土地资源。
第四条 县市市人民政府承担主管机关内的农村宅基地管理方法，由县市农业农村单位、生态资源和整体规划单位按岗位职责执行。县市住建、公安机关、民政部门、林果业等单位、城镇(区)市人民政府、社区服务中心、村集体经济机构或村(居)民联合会依照分别岗位职责，相互搞好农村宅基地管理方面。
第二章 整体规划管理方法
第五条 各县市市人民政府理应依规机构定编村庄规划，依据乡村人口总数和提高发展趋势、农村宅基地现况和应用规范等状况，有效明确乡村居住区的总数、合理布局、范畴和商业用地经营规模，激励乡村居住区相对性集中化开店选址，综合乡村公益慈善、基础设施建设、绿色生态和生产制造日常生活商业用地要求，改进乡村群众定居自然环境和标准。
第六条 农村宅基地开店选址理应合乎县市整体规划和村庄规划。坚持不懈节省、集约用地标准，新创建住房理应灵活运用原来的农村宅基地和村里空闲地。正确引导农户根据集中化统建、多家共建等方法逐渐向整体规划的居住区集中化。对整体规划的集中化居住区，县市市人民政府理应分配必需的资产，用以基础设施建设和公共文化服务设备基本建设。
禁止占有永久性耕地和公益林地，不可在自然灾害安全隐患点开店选址建房子。
第七条乡村群众一户只有有着一处划转农村宅基地，每一户用地面积不可超出175平米。
第八条 应用农村宅基地建房子理应依法处理整体规划和商业用地审核办理手续。严禁不法占有土地资源基本建设住房。
第三章 宅基地申请标准
第九条 乡村群众合乎下述标准之一的，能够在村内申请办理一处农村宅基地：
(一)村内乡村集体经济组织机构组员、合乎做到法定结婚年龄或是已依规结婚登记的立户标准且无农村宅基地的;
(二)因征收土地、执行村庄规划或是村子更新改造等动迁、拆迁必须重新考虑农村宅基地的;
(三)经评定因洪涝灾害等不可抗拒缘故造成 农村宅基地不可以应用的;
(四)目前房屋安全鉴定为危楼或是户平均占据总建筑面积不够20平米、住宅艰难，必须拆卸老房、外地新创建房子，且愿意退回目前农村宅基地的;
(五)法律法规、政策法规要求的别的情况。
对前述第(一)项立户标准之外的情况，须经以户申请办理农村宅基地的，可递交村民代表大会团体探讨决策，并经城镇市人民政府审批后公示公告评定。
第十条 本方法第九条所称乡村集体经济组织机构组员，就是指户口在村内的住户，在该集体经济组织机构生产制造或日常生活，并与该集体经济组织机构产生支配权、责任关联的人。家中内服役义务兵、军官、在学大中专生学员、已经拘役的工作人员经村民代表大会三分之二之上的意味着愿意可评定为本集体经济组织机构组员。
各县市市人民政府应联系实际制订乡村集体经济组织机构组员实际评定方法。已进行乡村集体产权体制改革的地域，乡村集体经济组织机构组员的评定应搞好对接。
第四章 农村宅基地审核
第十一条 农村住宅，由城镇市人民政府审批准许;在其中，涉及到占有永久性耕地之外的农业用地或未利用地的，由城镇市人民政府报县市市人民政府审核。
第十二条 农村宅基地按下列程序流程开展审核：
(一)申请办理与评审。宅基地申请人需向乡村集体经济组织机构递交申请书及有关原材料。乡村集体经济组织机构应依据村庄规划和相关要求，对申报人标准开展评审，并对农村宅基地部位开展初审。
(二)决议与公示公告。乡村集体经济组织机构审理申请办理后，应递交群众大会或村民代表大会决议。经群众大会三分之二之上组员或三分之二之上村民代表愿意的，应开展公示公告，公告期不可低于5日。
(三)审批与精确测量。乡村集体经济组织机构经公示公告情况属实的，报村委会审批。经村委会审批后，由乡村集体经济组织机构报城镇市人民政府。城镇市人民政府应机构有关工作员现场精确测量审查拟用地是不是合乎规划条件及核查明确其现况地类等，并对申报人资质标准开展审批。
(四)审核与公示。城镇市人民政府经审批觉得合乎审核标准且归属于其审核管理权限范畴内的，给予审核，并同歩签发乡村建设整体规划批准。涉及到占有永久性耕地之外的农业用地或未利用地的，由城镇市人民政府呈送县市生态资源和整体规划单位开展核查。县市生态资源和整体规划单位在核查全过程中，应书面形式征询县市农业农村单位建议。符合要求标准的，县市生态资源和整体规划单位做出审核意见报县市市人民政府审核，经县市市人民政府愿意后，由城镇市人民政府派发乡村建设整体规划批准。
宅基地申请经县市市人民政府或城镇市人民政府审核后，由所在地城镇市人民政府在村团体公共场合开展公示，公示期不可低于7日。
(五)备案与发证。公示满期情况属实的，申报人持审核原材料向县市不动产权行政机关申请办理不动产权备案发证。
第十三条 乡村群众建房子，理应严苛依照准许的农村宅基地范畴、总面积、整体规划叠加层数、高宽比及产品质量标准开展工程施工，不可私自变动或扩张基本建设。
第十四条 农村宅基地所有权人基本建设住房理应自获得施工许可证之日起2年内执行保障房建设，贷款逾期不基本建设且未申请办理推迟的，施工许可证无效。
第十五条 运用农村宅基地基本建设住房的，理应与地理环境相融洽，新创建住房高宽比理应合乎我国相关要求。
县市市人民政府能够依据本地民族特色、地区特点、时代特点等机构定编本地域住房通用性设计图集或是规范设计图集，向施工单位和本人免费出示，激励应用推广。
第五章 农村宅基地有偿服务应用
第十六条 有下述情况之一的，可联系实际推行农村宅基地有偿服务应用：
(一)农村宅基地使用的面积超出175平米的超过一部分总面积;
(二)“一户多宅”超过一户农村宅基地总面积的超过一部分总面积;
(三)非本集体经济组织机构组员根据承继、受赠房子或别的方法合理合法占据的农村宅基地;
(四)本集体经济组织机构组员因承继、受赠房子或别的合理合法方法应用的农村宅基地，与原来农村宅基地累计总面积超出175平米的超过一部分总面积。
第十七条 有偿服务服务费由村集体经济机构扣除。有偿服务服务费扣除范畴、交纳规范由县市市人民政府联系实际明确。农村宅基地有偿服务服务费交纳规范应按时调节。
农村宅基地有偿服务使用年限由村集体经济机构明确，但最多不可超出70年。
第十八条 本集体经济组织机构的精准脱贫低保目标、低保户、五保户等，历经群众大会或村民代表大会团体探讨愿意后，能够推行缓交、减缴或免交。
第十九条 农村宅基地有偿服务服务费归村集体经济机构全部，关键用以村里基础设施建设和公益慈善基本建设、村里困难户扶持、土地复垦及农村宅基地有偿服务撤出认购等。
第二十条 本方法施行后，仍超标占地面积基本建设住宅的，按违反规定占地面积和违法建筑评定，并根据有关要求开展应急处置。
第六章 农村宅基地撤出
第二十一条 农村宅基地撤出包含农村宅基地同意有偿服务撤出和免费撤出二种方法。
第二十二条 对一户多宅、超占总面积、侨民离乡及农户入城打工等缘故导致农村宅基地及住房闲置不用，依据自己意向及村团体民主集中制，推行有偿服务撤出。
农村宅基地有偿服务撤出的赔偿规范可由乡村集体经济组织机构依据具体情况与农村宅基地所有权人商议明确或是授权委托有资质证书的资产评估机构评定明确。
农村宅基地有偿服务撤出的赔偿花费，经乡村集体经济组织机构按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关要求开展团体决议后，可从农村宅基地有偿服务服务费中税前列支。
第二十三条 对村里无主、绝亡户的农村宅基地或房子，经村集体经济机构公示公告3个月情况属实的，由乡村集体经济组织机构免费取回。
第二十四条 撤出取回的农村宅基地，统一由乡村集体经济组织机构配制分配应用，最先预埋一定总面积用以农村宅基地，其他可按村庄规划用以发展趋势乡村二、三产业链或机构土地复垦。
第二十五条 原农村宅基地所有权人撤出农村宅基地入城落户口后，依照城乡居民有关现行政策开展管理方法，并享有有关现行政策工资待遇。满足条件的，可租房子住当地县公共性租用住宅，选购政府部门政策性住房。
有关部门不可将撤出农村宅基地所有权做为群众入城入户口的标准。
第七章 农村宅基地所有权运转
第二十六条 在维持土地权不会改变的前提条件下，依规获得的农村宅基地所有权可根据出让、租赁、赠予、交换等方法在本集体经济组织机构內部运转。
有标准的县市，可探寻在当地县范畴内运转。
农村宅基地所有权人转让、租赁、赠予其农村宅基地所有权后，不可再向集体经济组织机构申请办理农村宅基地。
第二十七条 农村宅基地所有权运转应具有下列标准：
(一)合乎县市整体规划和村庄规划;
(二)农村宅基地所有权所有权明确;
(三)出让人运转农村宅基地后在农村或城区仍有合理合法居所，能确保基础定居必须;
(四)买受人、承租方、受赠人应是在本集体经济组织机构內部合乎宅基地申请标准的工作人员。
第二十八条 农村宅基地所有权运转的，按下列程序流程申请办理：
(一)申请办理。农村宅基地运转彼此务必另外向村集体经济机构申请办理，经群众大会或村民代表大会愿意后，由村集体经济机构将申请办理运转彼此的基本信息在本集体经济组织机构內部公示公告7日，情况属实的，报村委会核查。
(二)核查。村委会对运转彼此的资质开展核查，通过审核的报城镇市人民政府审批。
(三)审批。城镇市人民政府在收到申请办理后，机构工作人员对农村宅基地运转开展调研，满足条件的，城镇市人民政府采用办公会议等集体决策方法集中化审批，审批結果给予公示公告，公示公告限期不少于7 日。
(四)签署运转协议书。经城镇市人民政府准许后运转彼此签订合同。
(五)工商变更。以出让、赠予、交换方法运转的，购买方依照工商变更的有关规定，到不动产权行政机关申请办理工商变更。
第二十九条 宅基地转让限期最大不可超出70年，租赁限期最大不可超出20年。
第八章 监管
第三十条 县市市人民政府以及农业农村、生态资源和整体规划、综合性行政部门执法部门和城镇市人民政府理应依规对农村住宅应用个人行为开展监督管理，不断完善动态性督查制度，及时处理和劝阻违反规定商业用地和违法建筑个人行为。
第三十一条 乡村群众没经准许或是采用蒙骗方式骗领准许，不法占有土地资源或是超总面积占有土地资源基本建设住房的，由承担岗位职责的有关部门根据《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正版)第七十八条要求解决。
第三十二条 违背本方法要求，交易或是以别的方式不法出让集体用地的，由承担岗位职责的有关部门根据《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正版)第七十四条不法交易出让土地资源等相关要求解决。不法出让集体用地用以城镇户籍基本建设的，由承担岗位职责的有关部门根据《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正版)第八十二条不法出让集体用地等相关要求解决。
第三十三条 相关企业有关工作员在农村住宅管理方面中失职渎职、渎职犯罪、营私舞弊的，依规给与政务处分;构罪的，追究其其刑事处罚。
第九章 附录
第三十四条 各县市可参考本方法制订当地县的实施细则。
第三十五条 本方法自发布生效日实施，实际运用难题由省生态资源和整体规划厅承担表述。
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