“假如你有一个平稳的现金流量，就将它资产证券化”，这句话美国华尔街的至理名言，已经被愈来愈多的我国地产开发商演化为实际。
12月9日夜间，首创钜大有限责任公司公示公布，该企业即日起坐落于北京房山区、苏州昆山的奥特莱斯商城新项目资产证券化，同心同德筹集资金35.79亿人民币。
对于股权融资的主要用途，首创钜大则表明，即日起发售个人所得账款用以填补营运资本，用以该集团公司的平时经营及其市场拓展。
就全部首创集团来讲，一笔36亿人民币的股权融资也许只是是帐簿之中的冰山一角，就连链家房产顶尖投资分析师张大伟也表明：“对创新这类中小型的房地产开发商，几十亿的证券化等同于一块地的事，沒有多少的危害”。
“可是对首创钜大这一服务平台而言，是有较为大的实际意义的”。
针对小有股权融资动态性的首创钜大来讲，本次以奥特莱斯商城新项目做为基本财产开展资产证券化，如同得到 了一个“聚宝盘”，接下去，源源不绝的资产便会从这当中流荡而出。
通水证券化：筹款与转型发展的猜测
据观点地产互联网媒体获知，为筹划财产适用证劵的发售，首创钜大国有独资附设企业恒盛华创已筹划创立了一项财产适用证劵方案，名叫“重科一创-首创钜大奥特莱斯商城一号第一期财产适用专项计划”，该方案提议发售本钱总金额rmb35.79亿人民币的财产适用证劵。
公示公布，该方案将以集团公司拥有的房山区和昆山市创新奥特莱斯商城开展资产证券化，并将发售的所有个人所得账款引入该股票基金，而该股票基金将进而把相关资产用以回收该等项目公司的所有股份，并向该等项目公司出示股东贷款。
事实上，早在2018年12月，首创钜大就曾公布，“重科一创-首创钜大奥特莱斯商城财产适用专项计划”获准，经营规模为100亿元，将于深圳交易所挂牌上市发售。那时的信息显示信息，它是中国立减以奥特莱斯商城为底层资产的REITs商品。
现如今，一年的時间以往，首创钜大的财产适用宣布进到实际操作的环节。
对于此事，现汇生国际性股权融资首席总裁合谐纵策略管理集团公司前创办人黄立冲表明：“这个时候开展证券化的缘故自然是为了更好地筹资”。
这类叫法也并不是无稽之谈，翻阅首创钜大的财务报告能够获知，尽管近年来，首创钜大的主营业务收入与纯利润相较上年年底拥有很大的提高，但其营业性现金流量依然没法遮盖其短期内的有息负债。
截止2019年中后期，首创钜大取得总债务113.61亿人民币，资产总额资产负债率为115%，较去年末的90%增涨25个点，在有息负债中，一年之内短期内负债占有率24%。而当期，首创钜大的营业性现金流量净收益仅取得-2.55亿人民币，同比减少151.77%。
但也是有见解觉得，首创钜大这一举动是为了更好地完成轻资产向轻资产的转型发展。
早在2018年今年初，北京首创自主创业集团公司有限责任公司老总李爱庆就曾提及，创新将摆脱当今所有项目投资基本建设经营方法，根据回收和项目投资及其对当今新项目资产证券化等轻资产方法合理布局奥莱商圈。
目前为止，首创钜大已开张或新建的奥特莱斯商城新项目做到17个，且这种奥莱新项目大部分是轻资产新项目。
事实上，伴随着公司的逐渐发展壮大，轻资产的方式必定会让公司的资产遭受工作压力，为了更好地缓解公司资产工作压力，公司大多数会采用更为灵便的方法来开发设计经营新项目，有些是选用小股股票操盘，有些是选用第三方出示服务外包的方法，逐渐向轻资产的方式转换。
这类由重变轻了的方式在商业房产上尤其普遍，由于现阶段中国大部分的商业房产新项目均不可售卖，这就导致商业服务新项目获得盈利的方法十分比较有限，大多数商业服务新项目之关键根据租赁获得收益，但租用盈利的收益时间长，短期内内没法完成迅速的资产流回，假如公司单一选用轻资产的方式发展趋势商业房产，则不利公司资产的资金周转与经营规模的扩大。
“我认为重变轻了它是一种必定之途，谁都玩不了这般大的一个轻资产的经营”，有杰出金融剖析人员表明。
在他来看，时下商业服务新项目撤出一般有根据散售、整售的方法售卖股份，也有便是根据ABS等债卷的方法转让，及其根据IPO的方式撤出，而证券化的实质便是卖一部分的股份，之前是卖给个人，但现在是根据公共性的方法，来完成股份的出让，实际上实质是一样的，便是方式不一样罢了。
但他也提及，对商业服务财产的转现而言，这类证券化是将来最好是的方法。
轻和重中间：商业服务资产变现之途
也许，首创钜大年末“忙筹款”、由重转轻的叫法不无道理，但仔细观看首创钜大往日的股权融资途径与证券化这类自主创新的股权融资方式，可以看出，相比于筹款，这个商业服务房地产开发商更想要为此做为为此为始，发展一种新的股权融资方式。
用传统式的方式开展股权融资，一般是发售公司债券、开展贷款银行这些，据了解，2020年上半年度，首创钜大来源于金融机构以及他金融企业的贷款就做到了55.43亿人民币，占有率超出总债务的二分之一。而翻阅先前的股权融资纪录，首创钜大常见的筹集资金方式关键還是以银行贷款及贷款担保单据为主导。
“本次证券化，更好像首创钜大在自主创新股权融资层面的一次试着”，张大伟觉得。
事实上，证券化做为一种金融衍生工具，和别的金融衍生工具一样，能够用于健全金融市场的构造，改进資源的配备，提升 资产的运行高效率。
与别的金融衍生工具不一样的是，证券化必须以基本财产将来所造成的现金流量为偿还适用，并根据结构型设计方案开展个人信用增级，在这个基础上发售财产适用证劵。
据了解，本次方案的基本财产为北京房山区创新奥特莱斯商城、江苏昆山创新奥特莱斯商城，两新项目均为创新前期打造出的奥莱商业综合体，在其中房山区新项目为创新第一个奥莱商业综合体新项目，于2013年开张，昆山市新项目的一期则于2015年开张，二期于2017年开张。
所述2个新项目便是首创钜大集团旗下经营较好的2个商业综合体新项目，在2018年的财务报告中，首创钜大公布，北京市、万宁市、昆山市、湖州市、杭州市及南昌市等六个已开张店面销售业绩平稳提高，销售额同比增长率超出43%，在其中北京房山区新项目每月市场销售均超亿人民币，五一店庆活动三天总增收近rmb7000万元，十月每月销售总额近rmb三亿元;而昆山市店面则完成客流量环比大幅度提高38%。
挑选2个相对性完善、高品质的新项目做为基本财产，一方面可以为确保基本财产将来可以造成充足的现金流量，为此来为证券化开展偿还适用;另一方面，这类财产的转现工作能力和收益率较高，能为证券化的个人信用增级，有利于财产适用证劵发售开售。
金融剖析人员也调侃道：“这一资产证券化毫无疑问会找寻一些现金流量相对稳定的或是销售业绩比较好的财产去做，那样投资人更想要来买这一商品”。
但通过证券化的方式开展股权融资，也许，首创钜大有大量的考虑。
一方面，相比于传统式的股权融资方式，根据证券化的方法筹款，资金成本相对性更低。一般而言，一个非项目投资级(BBB下列)假如充分利用的个人信用来股权融资，其资金成本要比AAA级证劵的成本增加得多，在现阶段的金融市场上，乃至很有可能做到几十个基准点的差别，可是通过证券化的方法，非项目投资级的公司还可以发售AAA级的债卷。
值得一提的是，首创钜大本次发售的财产适用证劵将分成本额度为27亿的优先财产适用证劵，占总发售约75.44%;及本额度为rmb8.79亿人民币的次级线圈财产适用证劵，占总发售约24.56%。
优先财产适用证劵和次级线圈财产适用证劵的期满限期均为5年。在其中，优先财产适用证劵的固定不动息票率为每一年5.2%，须在期内每一年付息一次;次级线圈财产适用证劵无固定不动息票率。
“别的股权融资方式跟这类方式对比，资金成本毫无疑问会高一点，这一资金成本才五点几，还算作较为低”，张大伟表明，首创钜大把自己的总量财产根据这类证券化的方式开展股权融资，可以得到 一个相对性较为划算的资产。
此外，这类证券化事实上是一种合理的表外融资方法，换句话说，在一定标准下，这类股权融资能够没有公司的财务报告上反映买卖的财产和发售的证劵，进而完成“出表”，这毫无疑问可以减少公司的杠杆比率。
除此之外，杰出金融人员表明，相对而言，证券化的方式，它的协调能力高些。由于证券化能够面向全国的投资者，而不是纯碎的投资者，它所对于的人群更为群众化、更宽阔，换句话说，许多股民还可以参加申购这产品，进而把股权融资的脸相扩展到更广。
虽然首创钜大本次开展的财产适用证劵不容易公开发行，其先级财产适用证劵将通过个人配股发售予一名或之上的合资质投资人(属单独第三方)，而全部次级线圈财产适用证劵将发售予恒盛华创，其股权融资面依然仅为特殊的项目投资目标，对有着十余个奥特莱斯商城商业综合体的首创钜大来讲，本次股权融资更好像一次基本的试着。
这类证券化的股权融资方式，对首创钜大来讲，宛如获得的一个“聚宝盘”，为其发展出一条更为灵便和方便快捷的股权融资路面。
