海南二手房市场供给的影晌因素分析

一般而言，影响 二手房 供应的因素包括 二手房 价格、售房者对 二手房 的预期程度、生产技术水平等，这些因素也会影响 二手房 的一般商品供应。但 二手房 有别于一般商品， 二手房 具有固定性、投资量大、保值增值等特点，使 二手房 供给的影响因素与一般商品有所不同。文章重点分析了影响 海南 二手房 市场的供给因素，包括制度、税收、环境等。制度性因素反映了一国制度对 二手房 市场供给的影响，这也是 海南 二手房 市场发展程度不同于西方发达国家的主要原因；税收因素不仅影响 二手房 的供给，而且影响 二手房 的需求； 二手房 的不可移动性，决定了环境因素对 二手房 供给的影响程度，也是影响 二手房 与其它商品区别的主要因素。

一是体制因素。

Noss 认为，“ 39J ”是美国经济学家们对交易过程的限制、规范和推动。科斯定理显示，限制二手住宅交易的主要制度因素是产权，在市场交易中，如果交易成本为零，产权就不会影响资源配置的效率。很明显， 二手房 市场交易是要收费的，所以制度因素在 二手房 交易中不可或缺。制度安排不同，最终结果效率也不同。从制度安排上看，房地产制度决定着 海南 二手房 市场的最终供给。

国家宏观调控与 二手房 市场是两种完全不同的制度安排，在这种制度安排下，市场对资源的配置发挥着决定性作用，而 海南 的经济体制则是市场机制。 海南 二手房 调控政策松动后， 二手房 市场开始膨胀，供不应求，但随着经济环境的变化，经济形势的变化，要求实行紧缩的调控政策， 市场 将出现剧烈逆转。

二是税收政策。

房产税收政策不仅影响到 海南 二手房 市场的供给，而且影响到 海南 二手房 市场的需求，房产税收政策从两个方面影响着 二手房 市场的发展，主要是通过两个方面影响着 二手房 的供求关系，税率的高低和税种。在 二手房 交易中，当政府提高税率或增加 二手房 交易税时，同样数量的房产将会增加 二手房 交易的成本，而卖房者获得的利润将会减少 二手房 的供应；当政府降低 二手房 交易税或减少 二手房 交易税时，同样数量的房产将会减少 二手房 交易的成本，而卖房者获得的利润将会增加 二手房 的供应。

三是位置因素。

位置因素对供应的影响主要表现在地理位置、配套设施、交通条件等方面，在 二手房 市场中， 二手房 周边的配套设施和交通条件已经无法改变，因此，对 二手房 市场供应的影响主要表现在地理位置上，在城市中心地区，由于其土地供应已经饱和，不可能再有新的项目出现，所以中心地段大多是 二手房 房源，而在城市偏远的郊区，其土地供应充足，新建项目较多，因此成为一手房的源头。